Das kleine ABC des amerikanischen Kreditwesens
Die wichtigsten Dienstleistungen im Rahmen einer Finanzierung mit Benchmark Home Mortgage
Stationen einer Finanzierung in Florida
Im Überblick: Ihre 10 Top-Fragen im Finanzierungsbereich
Richtig finanziert: Die intelligente Lösung für Ihr TraumhausErforderliche Angaben für einen Kreditantrag in den USA:
Hauskauf in Florida - Gewusst wie!
Von "Escrow Money", "Escrow Accounts" und anderen Treuhänderischen Geldern
Ein Kredit ist nicht gleich ein Kredit ...
Kredit in Florida? Das wollen US-Banken von Ihnen wissen: ...
Was Sie schon immer über Baufinanzierungen wissen wollten ...
Das kleine ABC des amerikanischen Kreditwesens
Adjustable Rate Mortgage (ARM): Variabel verzinstes Hypothekendarlehen (z.B. 3 year ARM = Hypothek, deren Zins fuer drei Jahre festgeschrieben ist, und sich danach alle 12 Monate einmal anpasst)Annual Percentage Rate (APR): Der jährliche Effektivzinssatz unter Beruecksichtigung der Finanzierungskosten
Anti-Coercion Flood Letter: Weist den Kreditnehmer auf sein Recht hin, die Versicherungsagentur für seine Hausversicherung selbst frei auszuwählen
Application (Uniform Residential Loan Application): Kreditantrag für eine Hypothek auf eine Wohnimmobilie
Application Fee: Antragsgebühr, die bei Antragstellung zu entrichten ist und mit der bei Nichtzustandekommen des Kredites angefallene Drittkosten (z.B. Schätzer etc.) bezahlt werden
Appraisal: Schätzung des aktuellen Marktwertes einer Immobilie durch einen lizenzierten Schätzer. Ein Schätzer ermittelt den Wert mittels Vergleich mit mindestens drei anderen Objekten, die in Lage, Bauart und Preislage entsprechend sind, im Umkreis von einer Meile stehen und in den vergangenen 12 Monaten verkauft worden sind
Assumption of Mortgage: Übertragung der Hypothek bei Immobilienverkauf. Die meisten Banken behalten sich vor, einen Kredit fällig zu stellen, wenn die Immobilie verkauft wird. D.h. der Käufer muss sich seinerseits erneut um eine neue Hypothek bemühen.
Auto-debit: Lastschriftverfahren, das die pünktliche monatliche Rückführungen gewährleistet
Balloon mortgage: Hypothek, die sich während der Laufzeit nicht vollkommen amortisiert. Bei Laufzeitende wird der ausstehende Tilgungsanteil gesamtfällig
Bridge loan: Zwischenfinanzierung
Cap: Vom Kreditgeber vor Kreditgewährung garantierte Limitierung eines möglichen Zinsanstiegs bei variablen Zinsen. Ein 2/5-Cap bedeutet z.B. dass der Zins von einem auf das darauf folgende Jahr um nicht mehr als 2%, innerhalb der Gesamtlaufzeit von z.B. 30 Jahren aber nicht mehr als 5% steigen kann. Caps begrenzen das Zinsrisiko für den Kreditnehmer.
Cash to close: Das zum Closing erforderliche Eigenkapital
Cashier's check: Bankgarantierter Scheck, auf das ausstellende Kreditinstitut gezogen. Gerne gesehenes, sicherstes Zahlungsmittel, das bei Immobilientransaktionen und anderen größeren Kaufsummen erforderlich ist.
Certified Check: Bankbestätigter Scheck, auf den Kontoinhaber gezogen
Closing: Abschluss, der dem uns bekannten Grundbucheintrag vorausgeht. Bei Kauf einer Immobilie wird beim Closing der Verkäufer bezahlt, die Kreditsumme ausgezahlt und der neue Eigentümer sowie die Hypothek eingetragen. Bei einer Baufinanzierung gibt es das erste Closing, das die Auszahlung der ersten Kreditrate bestimmt und damit auch den Baubeginn. Das zweite Closing entspricht der Bauendabnahme und der Auszahlung der letzten Kreditrate.
Closing Costs: Abschlusskosten, beinhaltend die Gebühren von Banken, Mortgage-Brokern, Schätzern, Inspektionen, Kreditreports, Kurierdiensten, Rechtsmängelversicherung, Vermessungen, Steuern, Eintragungsgebühren, Versicherungen etc. Bei einem ersten Gespräch mit der Bank oder dem Mortgage-Broker wird eine Aufstellung der geschätzten zu erwartenden Closing-Kosten ausgehändigt.
Closing Date: Das vertraglich festgehaltene und vereinbarte Datum für den Abschluss der Immobilientransaktionen, bindend für beide Seiten.
Closing statement: Aufstellung, die die endgültigen Kosten auflistet, die für Käufer und Verkäufer im Zuge des Immobilienverkaufs oder der Refinanzierung anfallen
Commitment: Verbindliche Zusage. Ein Mortgage Commitment verpflichtet die kreditgebende Bank, die Hypothek zu den im Commitment aufgeführten Bedingungen zur Verfügung zu stellen
Construction Loan: Baufinanzierung, die nach Baufertigstellung in den meisten Fällen automatisch in eine Endfinanzierung übergeht. Während der Bauphase werden bei einer Baufinanzierung nur Raten pro Bauabschnitt an die Baufirma ausgezahlt. Der Kreditnehmer zahlt keine Bereitstellungszinsen, sondern nur Zinsen auf den jeweils ausgezahlten Betrag.
Department of Banking and Finance: Aufsichtsbehörde mit Sitz in Tallahassee
Disclosures: Dokumente, die auf bestimmte Bestimmungen und Konditionen hinweisen und in denen z.B. Banken ihren Offenlegungspflichten nachkommen (z.B. Hinweis auf mögliche Closing-Kosten, Versicherungen, Zinssätze etc.)
Documentary stamps: Urkunden- bzw. Übertragungssteuer, die prozentual berechnet wird
Down payment: Anzahlung, Eigenkapital
Equal Credit Opportunity Act (ECOA): Ein disclosure, das den Kreditnehmer u.a. vor Diskriminierung bei der Kreditvergabe schützt
Encumbrance: Last oder Beschränkung, die an eine Immobilie gebunden ist. Beispiele: Grundschulden, Wege-, Erb-, Nießbrauch- oder andere Nutzungsrechte
Escrow account: Treuhand- oder Anderkonten, auf denen üblicherweise Anzahlungen deponiert werden, oder Grundsteuern und Versicherungsbeiträge angesammelt werden
Fixed rate: Festzins
Good Faith Estimate (GFE): Aufstellung nach bestem Wissen und Gewissen der zu erwartenden möglichen Abschlusskosten einer Finanzierung. Das GFE beinhaltet auch die Höhe der geschätzten monatlichen Belastungen und alle anderen Gebühren, die im Zusammenhang mit der Transaktion anfallen
Housing Financial Discrimination Act of 1977: Ein disclosure, das den Kreditnehmer u.a. vor Diskriminierung schützt
Inspection: Inspektionen von z.B. Baufortschritt, Termitenbefall, Wasserqualität etc.
Insurance (Hazard Insurance): (Haus-) Versicherung. Die üblichen Versicherungspakete für Immobilien beinhalten Versicherung im Falle von Sturm, Feuer, Haftpflicht, Hausrat etc.
Intangible tax: Steuer auf immaterielle Vermögenswerte, die prozentual berechnet wird
Interest: Zinsen
Interest rate: Zinssatz
Legal description: Flurbeschreibung wie bei uns im Katasteramt registriert
Lender: Kreditgeber, sowohl institutionell als auch privat
Lien: Pfandrecht, das z.B. durch unbezahlte Leistungen gesetzlich erwirkt werden kann, oder ein vereinbartes Recht im Falle einer Grundschuld
Loan: Kredit
Loan Amount: Kreditbetrag
Loan Application: Kreditantrag
Mortgage: Hypothek, durch Grundschuld abgesicherter Kredit
Mortgage Broker: Hypothekenvermittler, der im Auftrag des Kunden arbeitet, d.h. Zinsvergleiche anstellt, mit Banken verhandelt, Wertgutachten und Kreditauskünfte einholt, die Inspektionen und Vermessungen veranlässt und die gesamte Transaktion koordiniert
Mortgage Note: Fixiert die Bedingungen der Hypothek
Mortgagee: Hypothekengeber
Mortgagor: Hypothekenschuldner
Notary Public: Amerikanischer Notar, der die Rechtswirksamkeit der geleisteten Unterschriften bei der gesamten Transaktion bestätigt. Anders als in Deutschland können Beglaubigungen in den USA schnell und einfach in den meisten Büros und Firmen durchgeführt werden
Origination Fee: Einmalige Gebühr, die vom Kreditgeber oder Mortgage Broker erhoben wird und meistens in Prozenten zur der Darlehenssumme (Points) berechnet wird.
Pest Inspection: Inspektion der Immobilie auf akuten oder vergangenen Befall durch Termiten und Mikroorganismen. Sollte es zu substantiellen Schäden gekommen sein, können diese dann rechtzeitig erkannt und behoben werden
PITI: Gängige Abkürzung für Principal, Interest, Tax, Insurance: Tilgung, Zins, Grundsteuer, Versicherung. Die reguläre monatliche Belastung bei Finanzierungen umfasst PITI
Prepayment Penalty: Vorfälligkeitsentschädigung. Die meisten Kredite in den USA haben keine Vorfälligkeitsentschädigung, so dass der Kreditnehmer seinen Kredit jederzeit zurückführen kann, ohne Strafzinsen zu zahlen.
Principal: Tilgung
Processing: Bearbeitung (der Finanzierungsanfrage)
Promisory Note: Zahlungsversprechen des Kreditnehmers an die kreditgebende Bank, wichtiges Closing-Dokument
Recording: Eintragung von Eigentumswechsel und/oder Lasten und Beschränkungen einer Immobilie
Satisfaction of Mortgage: Volle Rückzahlung und Löschung einer Hypothek
Servicing: Bedienung des laufenden Kredites, wird von der Bank praktiziert, die die monatlichen Lastschriften für die Rückführung des Kredites einzieht
Survey: Vermessung der Grundstücks- und Gebäudegrenzen
Title Insurance: Rechtsmeängelversicherung, die im Falle eines Rechtsmangels den Eigentümer und den Kreditgeber schützt. Genießt öffentlichen Glauben.
Truth in Lending (TIL): Dokument, das dem Kreditnehmer vom Mortgage-Broker und von der Bank ausgehändigt werden muss. Beinhaltet die Annual Percentage Rate, mögliche Gesamtkosten einer Finanzierung, mögliche monatliche Belastungen, Vorfälligkeitsentschädigung, Verzugszinsen und andere Konditionen
Underwriting: Genehmigen des Kredites
Verification of Assets (VOA): Vermögensnachweis
Verification of Deposit (VOD): Nachweis der geleisteten Anzahlung
Verification of Employment (VOE): Bestätigung vom Arbeitgeber
Verification of Mortgage (VOM): Nachweis einer aktuellen Hypothek (Prüfung auf pünktliche Kreditzahlungen in der Vergangenheit)
Verification of Rent (VOR): Nachweis von pünktlich geleisteten Mietzahlungen
Warranty Deed: Grundstücksübertragungsurkunde, die den Eigentümer einer Immobilie bestimmt
Die wichtigsten Dienstleistungen im Rahmen einer Finanzierung
* Eröffnung von Konten bei Banken und Anlagegesellschaften* Vergleich von Finanzierungsangeboten bei verschiedenen Banken
* Antragstellung persönlich oder via Telefon/Fax/e-mail
* Übersetzung der deutschen Unterlagen
* Bestellung von Wertgutachten
* Einholung von Kreditauskünften
* Bei Neubauten Prüfung der Baufirma
* Bestellung der Rechtsmängelversicherung
* Bestellung der Hausversicherung
* Bestellung von Termiteninspektionen
* Bestellung von Vermessungen
* Bestellung von Inspektionen des eigenen Brunnens oder des
eigenen Abwasserentsorgungssystems* Persönliche deutschsprachige Betreuung während der Bearbeitung,
beim Closing und danach
Stationen einer Finanzierung in Florida
1. Im ersten Gespräch fertigen wir eine Kostenaufstellung für Sie an. In dieser Aufstellung, dem sog. Good Faith Estimate, sind alle Kosten aufgelistet, die in Verbindung mit der Finanzierung und dem Immobilienkauf anfallen. Das GFE zeigt Ihnen die Höhe Ihrer zu erwartenden Closing-Kosten, den Betrag, den Sie zum Closing bereithalten müssen sowie die Höhe Ihrer zukünftigen monatlichen Belastungen.
2. Sie entscheiden sich zu einem Kreditantrag. Im Antrag werden Angaben zu der betreffenden Immobilie gemacht, sowie über Ihren Wohnsitz, Ihr Arbeitsverhältnis, Ihre Einkünfte und Ihre Vermögensverhältnisse. Abhängig vom Kreditmodell erbringen Sie Nachweise über Ihre Angaben oder können davon absehen. Bei Antragstellung werden auch die Antragsgebühren fällig (meist $ 500). Diese Antragsgebühren dienen zur Begleichung von Drittkosten, die während der Kreditbearbeitung anfallen wie z.B. die Schätzung und evtl. das Einholen eines Kreditreports in den USA.
3. Während Sie zuhause damit beschäftigt sind, die erforderlichen Referenzunterlagen für die weitere Bearbeitung zu beschaffen (für den Fall, dass Sie ein dokumentarisiertes Darlehen wählen), bestellen wir den Schätzer. Die hiesigen Schätzer arbeiten unabhängig und sind staatlich lizenziert. Die Schätzung geschieht mittels eines Vergleichs mit drei anderen in Lage und Bauweise vergleichbaren Objekten. Das heißt, diese Vergleichsobjekte müssen im Umkreis von einer Meile stehen und innerhalb der vergangenen 12 Monate verkauft worden sein. Auf diese Weise wird der aktuelle Markt- und Wiederverkaufswert ermittelt. Auf Wunsch wird Ihnen später eine Ausfertigung der Schätzung ausgehändigt.
4. Wenn die Schätzung fertig ist, der Kreditreport vorliegt und auch Sie Ihre Unterlagen aus Europa zusammengestellt haben, wird Ihre gesamte Akte bei dem endfinanzierenden Institut, dem sog. Lender vorgelegt. Dieses Institut prüft die vorliegenden Angaben und schreibt ein sog. Approval aus. Dies ist die Kreditgenehmigung. Dies kann eine unbedingte Genehmigung sein, d.h., dass keine weiteren Papiere oder Auskünfte erforderlich sind. Dies kann aber auch eine bedingte Genehmigung sein, in der um ein weiteres Referenzschreiben, einen Auszug etc. gebeten wird.
5. Wenn alle Konditionen geklärt sind, wird das sog. Commitment ausgeschrieben. Dies ist die definitive Kreditzusage. Wenn diese vorliegt, ordern wir die restlichen Dienstleistungen, die in Verbindung mit Ihrer Finanzierung anfallen. Dies ist u.a. eine Vermessung, bei der genauestens die Grundstücks- und Gebäudegrenzen vermessen werden. Weiterhin wird eine Firma beauftragt, Ihre Immobilie auf den Befall von Termiten hin zu kontrollieren. Sollte die Immobilie befallen sein, wird dies sofort behandelt. Sollte Ihr Haus nicht an die öffentliche Wasser- und Abwasserversorgung angeschlossen sein, prüfen wir die Anschlüsse und die Anlagen auf Ordnungmäßigkeit. Parallel zur Kreditvorbereitung schließen wir eine Versicherung auf das Haus ab. Diese greift im Schadensfall durch Sturm, Feuer, Überschwemmung, Diebstahl etc.
6. Wenn all diese Dinge geklärt sind, leiten wir die Unterlagen abschließend an die Title-Insurance (Rechtsmängelversicherung) oder an Ihren Anwalt weiter. Diese vollziehen das Zug-um-Zug-Geschäft und haben somit treuhänderische und notarielle Funktionen. Während der Kreditbearbeitung prüft diese Agentur, ob Ansprüche Dritter gegen das Objekt bestehen. Beim Closing, dem eigentlichen Abschluss, zahlt das Büro oder der Anwalt den Kaufpreis an den Verkäufer aus und trägt Sie als neuen Eigentümer ein. Ihr Eigenkapitalanteil ist in Form eines bankgarantierten Schecks zu erbringen (Cashiers check). Bitte achten Sie darauf, dass Ihr Eigenkapital rechtzeitig zum Zeitpunkt des Closings auf einem US-Konto bereitsteht.
7. Auch, wenn Lastschriften in Florida nicht sehr populär sind, können Sie sich Ihre monatlichen Beiträge bequem vom Konto abbuchen lassen.
Im Überblick: Ihre 10 Top-Fragen im Finanzierungsbereich
Was genau kann ich finanzieren?
" Hauskauf
" Wohnungskauf
" Grundstückskauf
" Neubau
" Refinanzierung (Ablösung eines bestehenden Kredites)
" Haus/Wohnung: Cash-Out-Refinanzierung (Beleihung einer lastenfreien Immobilie mit anschließender Barauszahlung des Finanzierungsbetrags)
" Haus/Wohnung: Hypothekarisch abgesicherte Kreditlinien
" Jeweils Alles, was untrennbar mit dem betreffenden Objekt verbunden ist: Pool, Screen, Boatsdock, Seawall etc. (nicht: Möbel, Auto, Boot etc.)Wie hoch kann ich maximal beleihen?
" Grundsätzlich 80%
" Wichtig: bei einem Kauf wird für die Beleihung nach dem Niederstwertprinzip bewertet: d.h. das Niedrigere von Kaufpreis bzw. Marktwert (wird von einem unabhängigen, staatlich geprüften Gutachter ermittelt) zugrunde gelegt
" Ausnahme: Wurde eine Immobilie bar bezahlt und soll innerhalb von 12 Monaten nachträglich beliehen werden, legt die Bank den Kaufpreis zugrunde (manche Kreditinstitute gehen auch bis 24 Monate)Welche Laufzeiten gibt es?
" Haus / Wohnung / Neubau: 30 Jahre
" Ausnahme: 15jähriger Festzins, Laufzeit 15 Jahre
" Bis auf sehr wenige Ausnahmen gibt es keine Vorfälligkeitsentschädigung, d.h. Sie können den Kredit ohne Strafzinsen zurückführen, wann immer Ihre Finanzplanung, Liquidität, Dollarkurs etc. es als sinnvoll erscheinen lassen
" Grundstücksfinanzierungen: unterschiedliche Laufzeiten, meist 1, 3 oder 5 Jahre
" Kreditlinien: i.d.R. 2-10 JahreWie lange kann man Zinsen binden?
" Grundsätzlich unterscheidet man zwischen ARMs (Adjustable Rate Mortgage = Variabel verzinste Hypothek) und Fixed Rates (15 und 30 Jahre)
" Hier gibt es eine Vielzahl gängiger Modelle: monatlich variabel, Zinsbindung für 1, 3, 5, 7, 10, 15 oder 30 Jahre
" Bei variablen Modellen ist der Kreditnehmer vor Zinssprüngen durch sog. "Caps" (Deckelungen) geschütztWas benötige ich an Unterlagen?
" Das ist abhängig von der Höhe der Beleihung
" Bei Haus- und Wohnungskauf ab 30% Eigenkapital sind keine Nachweise erforderlichWie lange dauert die Bearbeitung eines Finanzierungsantrags und muss ich zum Closing nach USA fliegen?
" Die Zeitspanne vom Kreditantrag bis zur Auszahlung bzw. Bereitstellung des Kredits umfasst im Durchschnitt 4 - 6 Wochen (abhängig davon, ob das Closing in USA oder Europa stattfindet und wie schnell der Antragsteller seine Nachweise, falls erforderlich, erbringen kann)
" Der Kreditnehmer muss zu keinem Zeitpunkt der Kreditbearbeitung in den USA sein. Von Antragstellung bis Closing (Auszahlung) kann alles per Telefon / Fax / Kurier abgewickelt werdenUm was muss ich mich während der Bearbeitungszeit kümmern?
" Bei dokumentarisierten Darlehen lediglich um die Beschaffung evtl. Nachweise
" Mortgage Broker bzw. Banker koordinieren, bestellen bzw. erbringen folgende Dienstleistungen:
" Kontoeröffnung
" Vergleich von Konditionen und Finanzierungsangeboten diverser Institute
" Übersetzung deutschsprachiger Unterlagen
" Wertgutachten
" Bauinspektionen
" Kreditauskünfte
" Bonitätsprüfung der Baufirma
" Title Insurance (Rechtsmängelversicherung)
" Hausversicherung
" Termiteninspektionen
" Vermessungen
" Inspektionen des eigenen Brunnens oder des eigenen Abwasserentsorgungssystems
Kann ich mit der Unterzeichnung des Kaufvertrages warten, bis ich die Kreditzusage vorliegen habe?
" Sie benötigen einen unterschriebenen Kauf- bzw. Bauvertrag, um einen Kredit beantragen zu können
" Wichtig: Achten Sie unbedingt darauf, dass der Kauf- bzw. Bauvertrag eine sog. "Finance" Contingency" beinhaltet
" Diese Klausel räumt Ihnen ein Rücktrittsrecht für den Fall ein, dass die Finanzierung nicht wie im Vertrag festgehalten realisierbar sein sollte. In diesem Fall erhalten Sie auch Ihre Anzahlung zurückWelche Besonderheiten gibt es bei Baufinanzierungen?
" Es gibt grundsätzlich keine Bereitstellungszinsen
" Überwachung und Inspektion des Baufortschritts durch die Bank
" Bank prüft sowohl die Bonität des Kreditnehmers, als auch die der Baufirma, um ein mögliches Ausfallrisiko zu minimieren
" Der Kreditbetrag wird in Raten und nur nach erfolgter Leistung an die Baufirma ausbezahlt. Den Auszahlungen gehen Bauinspektionen seitens der Bank voraus (üblicherweise 6 Inspektionen für das Haus, 3 Inspektionen für den Pool)
" Eigenkapital wird vor Fremdkapital verbraucht, dadurch greifen die Kreditraten zu fortgeschrittener Bauphase
" Erst zur Baufertigstellung greifen regelmäßige monatliche BelastungenWas versteht man unter "negativer Amortisation"?
" Kreditmodelle mit Option zur Tilgungsaussetzung
" Auf Wunsch basieren monatliche Zahlungen auf einem niedrigeren Zinssatz oder Index als dem tatsächlichen Zinssatz
" Nicht geleistete Zins- bzw. Tilgungsleistungen werden auf den ursprünglichen Kreditsaldo aufgeschlagen (bis zu 125% möglich)
" Zeitpunkt der Rückführung kann frei gewählt werden, je nach individueller Finanzplanung oder Liquiditätslage des Kreditnehmers
" Monatliche Belastungen sind extrem niedrig
Richtig finanziert: Die intelligente Lösung für Ihr TraumhausSie haben die Zeit Ihres Florida-Aufenthalts bestmöglich genutzt: Sie haben sich umgesehen, Gespräche geführt und mit Ihrem Makler diverse Objekte besichtigt. Sie haben ein Offer abgegeben, sich mit dem Verkäufer geeinigt und möchten nun die Finanzierung des Objekts sicherstellen.
Sie sprechen mit Ihrer Bank oder mit uns und erfahren, dass es eine große Auswahl an möglichen Finanzierungsmodellen gibt. Welches ist nun aber das Richtige für Ihr persönliches Engagement in Florida?
In Europa würden Sie die Wahl Ihres Kreditmodells nicht dem Zufall überlassen, sondern wohl überlegt eine intelligente Lösung finden und ihr individuelles Finanzierungsszenario kreieren. Ebenso sollten Sie auch in Florida verfahren.
Im Augenblick (Redaktionsschluss 05/04) sind die Zinsen im Steigen begriffen. Traumhafte Konditionen wie im Jahrhundertsommer 2003 gehören der Vergangenheit an. Dennoch befinden wir uns immer noch in einem Zinstief. Der Nachbar empfiehlt: Sichern Sie sich unbedingt die aktuellen Konditionen, schreiben Sie langfristig fest! Wir raten von Pauschalisierung ab, sondern empfehlen: Überlegen Sie genau, wie sich Ihre persönliche Finanzplanung für Ihr Florida-Engagement mittelfristig darstellt.
" Für wie lange planen Sie, die Finanzierung in den USA in etwa in Anspruch zu nehmen?
" Werden kurz- oder mittelfristig Gelder verfügbar, die Sie vorzeitig zur teilweisen oder vollständigen Tilgung verwenden können?
" Welche Ansprüche haben Sie an Ihre Liquidität? Welchen Cash-Flow erwarten Sie in Florida?
" Welche Prioritäten setzen Sie in puncto langfristige Sicherheit versus niedrige Belastungen?Es sind diese und viele weitere Fragen, die Sie klären sollten, bevor Sie sich für ein Finanzierungsmodell entscheiden. Ein guter Berater unterstützt Sie dabei.
Festzins: Eine langfristige Zinsbindung ist für 15 und 30 Jahre erhältlich. Die Laufzeit beträgt entsprechend 15 bzw. 30 Jahre (15 yr fixed, 30 yr fixed).
Vorteil: Sie sichern sich in einer Niedrigzinsphase, in der wir uns zur Zeit (noch) befinden, langfristig die Zinsen. Ihre monatlichen Raten sind festgeschrieben, Sie sind vor Zinsanstieg geschützt und können langfristig kalkulieren.
Nachteil: Je kürzer die Zinsbindung, desto niedriger ist auch der Zinssatz und umgekehrt. D.h. Bei Festzinsen tragen Sie von Anfang an höhere monatliche Belastungen. Sie haben zwar keine Vorfälligkeitsentschädigung und können den Kredit auch während dieser Laufzeit teilweise oder vollständig tilgen. Bei einer teilweisen Tilgung wird sich Ihre monatliche Belastung jedoch nicht reduzieren. Statt dessen verschiebt sich innerhalb der monatlichen Rate Ihr Zins-/Tilgungs-Anteil, d.h. die Laufzeit verkürzt sich.
Empfehlung: Diese Modelle werden in erster Linie gewählt, wenn die Zinsen tatsächlich in einem Tief sind und/oder der Kreditnehmer keine größere Tilgung im kurz- oder mittelfristigen Bereich plant.Variabler Zins: Auch hier beträgt die Laufzeit 30 Jahre. Zinsen können für 1, 3, 5, 7 oder 10 Jahre gebunden werden, floaten dann aber in direkter Anbindung an die aktuelle Marktsituation und werden für die verbleibende Restlaufzeit einmal jährlich angepasst (1 yr ARM, 3 yr ARM, 5 yr ARM, 7 yr ARM, 10 yr ARM).
Vorteil: Der Zinssatz ist wesentlich niedriger als bei Festzinssätzen. Dennoch haben Sie für 1, 3, 5, 7, oder 10 Jahre eine garantierte Festschreibung. Auch hier haben Sie jederzeit die Möglichkeit einer vorzeitigen vollständigen oder teilweisen Rückführung, ohne dass Strafzinsen anfallen. Ihre monatlichen Raten würden dann sinken, entsprechend nach 1, 3, 5, 7, oder 10 Jahren. Tilgungen wirken sich also unmittelbar auf Ihre monatlichen Belastungen aus. Vor unbegrenztem Zinsanstieg sind Sie durch vertraglich zugesicherte Deckelungen, sog. Caps, geschützt. I.d.R. sind dies 2/5er-Caps oder 2/6er-Caps, d.h. Ihr Zinssatz kann von einem auf das darauf folgende Jahr um nicht mehr als 2%, für die gesamte Restlaufzeit um nicht mehr als 5% bzw. 6% steigen.
Nachteil: Sollten Sie entgegen ursprünglicher Planung die Finanzierung beispielsweise doch 15 oder mehr Jahre laufen lassen, kann Ihr Zinssatz entsprechend steigen und den anfänglichen Zinsvorteil damit egalisieren.
Empfehlung: 3 yr ARM, 5 yr ARM und 7 yr ARM zählen zur Zeit klar zu den favorisierten Finanzierungsmodellen. Sie stellen einen optimalen Kompromiss dar: Zinsfestschreibung für einen überschaubaren Zeitrahmen, innerhalb dessen oder in dessen direktem Anschluss ein großer Teil oder die gesamte Summe vorzeitig getilgt und damit auch die monatliche Belastung substantiell reduziert werden kann.Selbstverständlich gibt es noch zahlreiche andere Varianten, u.a. Balloons oder Finanzierungen mit Option zur Tilgungsaussetzung. Diese und andere Szenarien werden Ihnen Ihr Banker oder Mortgage Broker in einem persönlichen Gespräch jederzeit gerne detailliert erläutern. Die Beratung erfolgt stets kostenlos.
Erforderliche Angaben für einen Kreditantrag in den USA:
Adresse der US-Immobilie: __________________________________________________
a) Kaufpreis: $ _____________________________________
b) Kredithöhe: $____________________________________
c) Baujahr: ________________________________________
d) Name und Adresse des Antragstellers: __________________________________________________
e) Telefonnummern privat/geschäftlich: ______________________/____________________________
f) Alter: ____________________________________________
g) Verheiratet/Unverheiratet: __________________________
h) Seit wann wohnhaft in Privatadresse: _____ Jahre
i) Eigene Immobilie oder zur Miete: ____________________
j) Wert der eigenen Immobilie ca: ______________________
k) Höhe der monatlichen Miete: __________________________________________________
l) Name und Adresse des Arbeitgebers: __________________________________________________
m) Position/Branche: __________________________________________________
n) Dort beschäftigt seit _______ Jahren
o) In dieser Branche tätig seit _______ Jahren
p) Monatl. od. jaehrl. Bruttoeinkünfte: __________________
q) Kontoverbindungen (1. Name und Sitz der Bank, 2. Kontonummer, 3. ca. aktueller Kontostand)
r) Bei Selbständigkeit: Ca. Firmenwert: _________________
s) Marke/Wert des eigenen Fahrzeuges:_________________
t) Werden Sie zum Closing in den USA sein? (nicht erforderlich)_____
Hauskauf in Florida - Gewusst wie!Eigentlich ist es überall auf der Welt dasselbe: Ein Vertrag kommt durch zwei übereinstimmende Willenserklärungen zustande. Im Genauen kann das heißen: Sie reisen nach Florida, entdecken Ihr Traumhaus und machen ein Angebot auf diese Immobilie. Ist der Verkäufer mit Ihren Konditionen einverstanden, so kommt ein Vertrag zwischen Ihnen zustande. In einem solchen Fall kann der Verkauf innerhalb weniger Tage schnell und problemlos abgewickelt werden, das Haus gehört Ihnen. Wie einfach das klingt! Damit ist es aber nicht immer getan, denn genau hier können Probleme entstehen.
Achten Sie unbedingt darauf, dass der Kauf/Verkauf professionell abgewickelt wird! Lassen Sie sich nicht nur von dem Wunsch leiten, endlich auch ein "Stück Paradies" zu besitzen, denn sonst kann es passieren, dass Sie z.B. mehr bezahlen, als Ihre Immobilie tatsächlich wert ist. Dies macht sich evtl. erst bemerkbar, wenn Sie die Immobilie später wieder verkaufen möchten. Die Lösung liegt in der Einschaltung eines professionellen lizenzierten Maklers, der Ihre Interessen vertritt und zwischen Ihnen und dem Verkäufer vermittelt, sowie Ihnen wichtige Hilfestellung für die Kaufabwicklung bietet. Ihr Makler hilft Ihnen dabei, einen realistischen Marktpreis zu ermitteln und zu rechtfertigen und führt die Verhandlungen für Sie. Wussten Sie z.B., dass Sie im Zusammenhang mit dem Immobilienerwerb über bewegliche Güter wie Möbel, Boot, Auto etc. getrennt verhandeln und auch eine separate Vereinbarung treffen sollten? Es ist unmöglich, den genauen Marktwert einer Immobilie zu ermitteln, wenn persönliches Eigentum in den Vertrag miteinbezogen ist. Vergewissern Sie sich auch, dass der Vertrag eine sog. "home inspection" und eine Schätzung berücksichtigt. Bei einer Inspektion des Hauses sollten Sie bei entsprechenden Mängeln schadlos vom Vertrag zurücktreten können. Schätzungen sollten nur von lizenzierten Schätzern durchgeführt werden. Diese Dokumente bestimmen den aktuellen Zustand und Marktwert Ihrer Immobilie.
Weiterhin sollten Sie die Einschaltung eines "Closers" und einer "Title"-Versicherung unbedingt in Erwägung ziehen. Für Sie als Käufer wäre es das Beste, das Closing mit jemandem abzuwickeln, der auch Ihre Sprache spricht. Üblicherweise wird die Title-Versicherung vom Verkäufer für den Käufer erworben. Aus diesem Grund wählt in den meisten Fällen der Verkäufer die Gesellschaft oder den Anwalt aus. Fragen Sie, ob die Transaktion evtl. bei einer Versicherung oder bei einem Anwalt Ihrer Wahl abgeschlossen werden kann und halten Sie dies im Vertrag fest.
Die Title Police versichert Ihnen, dass 1.) der Verkäufer tatsächlich der Eigentümer der Immobilie ist 2.) alle früheren Verbindlichkeiten in Verbindung mit der Immobilie bezahlt wurden, einschließlich Grundsteuern, Gerichtsurteilen, Hypotheken etc. 3.) keine weiteren (Nutzungs-)rechte und Einschränkungen von Nachbarn bestehen 4.) die Eigentumsübergabe der betreffenden Immobilie in der Vergangenheit stets in rechtlich einwandfreier Manier vollzogen wurde und diese Versicherung auch nach dem Weiterverkauf bestehen wird.
Um den maximalen möglichen Versicherungsschutz bei der Title Versicherung beanspruchen zu können, benötigt die Versicherung eine Vermessung. Auf einer Vermessung sind die Grundstückslinien ersichtlich, sowie die Gebäudegrenzen, Zäune, Auffahrten, Wege und Schwimmbecken. Zweck dieses Dokumentes ist der Nachweis, dass die Immobilie innerhalb der Grundstücksgrenzen gebaut wurde und dass die gesetzlichen Mindestabstände eingehalten wurden. Besonders wichtig ist eine Vermessung für Neubauten. Baufirmen können Fehler machen und Sie erfahren dies evtl. erst beim Verkauf oder wenn Sie refinanzieren möchten.Weiterhin sollten Sie eine Termitenkontrolle, einen Wassertest (falls das Grundstück über einen eigenen Brunnen verfügt), sowie eine Abwasseruntersuchung (wenn das Grundstück an eine private Abwasserentsorgung angeschlossen ist) durchführen lassen.
Wesentlich einfacher ist die gesamte Transaktion, wenn Sie Ihre Immobilie finanzieren. Im Falle einer Finanzierung ist das kreditgebende Institut selbstverständlich daran interessiert, die neue Investition (Ihr Haus) zu schützen. Dies können Sie zu Ihrem Vorteil nutzen, denn die Bank wird sich um all die oben genannten Untersuchungen und Inspektionen kümmern. Sie müssen sich keine Sorgen darum machen, etwas Wichtiges vergessen zu haben. Selbst wenn Sie den Kredit frühzeitig ablösen und nur für eine kurze Zeit in Anspruch nehmen oder nur einen kleinen Betrag finanzieren: Sie sollten genau abwägen, welche Punkte und Sicherheiten für Sie wichtig sind.
Sie sehen: Es lohnt sich, genauestens zu prüfen, ob Sie einen Makler, eine Bank, einen Schätzer, Anwalt etc. einschalten. Es geht schließlich nicht nur um Ihr Traumhaus in Florida. Es geht ebenso darum, dass Sie Ihre Immobilie auf korrekte Weise erwerben, um sich und Ihrer Familie ärgerliche Unannehmlichkeiten zu ersparen. Sprechen Sie mit dem Makler Ihres Vertrauens oder informieren Sie sich bei Ihrem Mortgage Broker/Banker oder Anwalt. Es lohnt sich.
Von "Escrow Money", "Escrow Accounts" und anderen Treuhänderischen Geldern
Als potentieller oder tatsächlicher Immobilienkäufer in Florida sahen Sie sich mit Sicherheit schon häufiger mit Begriffen wie "escrow moneys", "escrow account" oder "held in escrow" konfrontiert.Wenn Sie einen deutschsprachigen Makler oder Mortgage Broker engagiert haben, kann Ihnen entweder dieser die einzelnen Fachtermini der Transaktion erläutern, oder Sie versuchen, sich aus dem Kontext heraus selbst zu erklären, worum es hier genau geht.
Es geht um Geld, genauer gesagt, um Ihr Geld. Darum seien die vier wichtigsten "Escrow Accounts" (Treuhandkonten) im Zusammenhang mit Ihrem Immobilienerwerb, Neubau oder Ihrer Finanzierung im Folgenden kurz erläutert.
Bereits im Kaufvertrag finden Sie gleich unter dem vereinbarten Kaufpreis den Passus "... Deposit held in escrow by (Escrow Agent) in the amount of…". Hierbei handelt es sich um eine Anzahlung, die Sie zum Zeitpunkt der Angebotsunterbreitung bzw. Vertragsunterzeichnung treuhänderisch zu zahlen haben. Die Anzahlung wird entweder auf das Treuhandkonto des Maklers / Bauunternehmers bzw. auf das Konto des für das Closing verantwortlichen "Closing Agent" (Title Insurance / Anwaltskanzlei) eingezahlt. Kommt es zu einem Kaufabschluss, so wird dieses Geld auf den gesamten zu erbringenden Eigenkapitalanteil des Käufers angerechnet. Kommt es aus irgendwelchen Gründen nicht zu dem gewünschten Abschluss (wenn z.B. die Finanzierung nicht darstellbar ist), und die entsprechende Klausel sieht es im Vertrag so vor, erhält der potentielle Käufer die Anzahlung wieder zurück.
Kauftransaktionen sollten ausschließlich über ein Treuhandkonto abgewickelt werden! Der Käufer signalisiert dem Verkäufer durch seine Anzahlung das ernsthafte Interesse am Immobilienerwerb. Der Verkäufer hat bis zum Closing jedoch keinen unmittelbaren Zugriff auf diese Gelder.
Ähnlich verhält es sich mit dem "Escrow Account" beim Closing, d.h. beim eigentlichen Kaufabschluss, bei dem das Eigentum an den Käufer übertragen und simultan der Kaufpreis an den Verkäufer ausgezahlt, ggf. auch eine Hypothek getilgt oder eingetragen wird. Der Käufer überweist entweder im Vorfeld des Closings den auf den Cent genau kalkulierten Eigenkapitalanteil auf das Treuhandkonto. Oder er bringt einen sog. "Cashier´s Check" (bankgarantierter Scheck) zum Closing mit. Der Closing Agent stellt diesen Betrag auf das jeweilige Treuhandkonto und nimmt nun die finale Abrechnung vor, d.h. legt den Verkaufspreis zugrunde und zieht sämtliche für den Verkäufer entstandene Nebenkosten und ggf. den abzulösenden Kreditbetrag ab. Der Differenzbetrag wird an den Verkäufer ausgezahlt.
Wenn der Käufer oder Bauherr eine Finanzierung in Anspruch nimmt, wirft ein weiteres Escrow Account immer wieder Fragen auf. Zum näheren Verständnis sei Folgendes vorweggeschickt: Die monatlichen Belastungen bei einer Finanzierung setzen sich aus vier Posten zusammen: Zins + Tilgung + Versicherung + Grundsteuer. Das finanzierende Kreditinstitut zieht jeden Monat zusätzlich zur fälligen Kreditrate 1/12 der jährlichen Versicherungs- und Grundsteuerbeiträge ein. Diese stellt es auf ein eigens für diesen Zweck eingerichtetes Treuhandkonto. Dort kumulieren die Beträge, bis sie einmal jährlich im Ganzen an die Gemeinde (Grundsteuer für das laufende Jahr wird im November rückschüssig gezahlt) und an die Versicherungsgesellschaft (Police für die folgenden zwölf Monate) ausgezahlt werden. Wird eine Immobilie wieder veräußert oder die Hypothek aus anderen Gründen vorzeitig getilgt, wird das Treuhandkonto glattgestellt und ein entsprechender Scheck an den Kunden geschickt. Auszüge über dieses Treuhandkonto werden dem Kunden regelmäßig zugesandt (je nach Kreditinstitut monatlich, vierteljährlich oder jährlich).
Dreht es sich um eine Baufinanzierung, kommt ein weiteres Treuhandkonto zum Tragen. Für die Zahlungen an die Baufirma wird zuerst das Eigenkapital des Kunden aufgebraucht. Erst dann wird das von der Bank auf einem Treuhandkonto zur Verfügung gestellte Fremdkapital angegriffen. Dieses wird, nach erfolgten Inspektionen der Baustelle, in verschiedenen Bauabschnitten an den Bauträger ausgezahlt. Bis dahin verbleibt das Fremdkapital auf dem Treuhandkonto der Bank. Bereitstellungszinsen fallen übrigens nicht an.
Ein Kredit ist nicht gleich ein Kredit ...
Sie sind ein absoluter Florida-Fan. Bei jedem Ihrer Besuche im Sunshine State haben Sie sich mehr und mehr über alles informiert , was man über den Liegestuhl hinaus so wissen muss. Denn Sie spielen mit dem Gedanken, sich eine Immobilie zu kaufen. Mit Hilfe des Florida Journals haben Sie sich informiert, Sie kennen die Unterschiede zwischen dem amerikanischen und dem deutschen Immobilienmarkt. Sie wissen über mögliche Visa bescheid, Sie haben sich über Steuervorteile erkundigt. Und selbstverständlich auch über die Möglichkeit einer Finanzierung in Florida. Information ist alles. Besonders, wenn es um Ihr Geld geht. Sie wissen: Hinsichtlich Immobilien, Visa, Steuern und Finanzierungen sollte man sich von Profis beraten lassen, die wirklich etwas von ihrem Fach verstehen.
Finanzierungen beispielsweise: Ein Kredit ist nicht gleich ein Kredit. Hier gibt es viele unterschiedliche Modelle. Wir haben Ihnen eine kleine Übersicht angefertigt, die Ihnen vorab schon eine Hilfe sein kann, wenn Sie sich nach einem Haus und der möglichen Finanzierung umsehen:
1. Purchase Loan: Dies ist ein regulärer Kredit für einen Immobilienkauf. Der Kredit wird simultan zur Eigentumsübertragung, dem Closing, ausgezahlt.
2. Construction Loan: Das bedeutet Baufinanzierung. Sie läuft von Baubeginn bis Bauende. Construction Loans haben den Charakter von Zwischenfinanzierungen. Die Auszahlung erfolgt gemäß den vertraglich vereinbarten Bauabschnitten. Bereitstellungszinsen werden nicht erhoben, es fallen nur Zinsen auf den jeweils ausgezahlten Betrag an. Construction Loans werden von europäischen Kunden eher selten in Anspruch genommen. Häufig werden sie verwechselt mit den sogenannten
3. Construction/Perm Loans: Perm steht hier für "permanent" und damit erklärt sich auch der Charakter dieser Finanzierungsart. Ein sog. c/p loan ist eine Baufinanzierung, die bei Baufertigstellung automatisch durch eine Endfinanzierung abgelöst wird. Während der Bauphase verhält es sich mit dem c/p loan wie mit der klassischen Baufinanzierung (s.o.). Mit der Baufertigstellung erfolgt allerdings ein "Mini"-Closing, bei dem simultan auch die letzte Rate an die Baufirma ausgezahlt wird. Mit diesem Mini-Closing beginnt die Endfinanzierung, erst mit ihr greifen die regelmäßigen Zinszahlungen für den Rest der Laufzeit.
4. Rate & Term Refinance: Das steht für eine klassische Refinanzierung. Diese Finanzierungsart wählen Sie, wenn Sie einen bestehenden Kredit laufen haben, aber einen besseren Zinssatz, eine andere Laufzeit oder ein ganz anderes Kreditmodell wünschen. Kreditauszahlung des neuen Kredites erfolgt simultan mit der Löschung der alten Hypothek.
5. Cash-Out Refinance: Diese Finanzierungsart ist empfehlenswert, wenn Sie bereits eine Immobilie in Florida besitzen, diese aber noch unbelastet ist (free & clear). Unabhängig davon, ob Sie sich eine neue Immobilie kaufen möchten, sich ein neues Boot leisten, oder das Geld auch nach Europa holen wollen: Der Verwendungszweck spielt keine Rolle, Ihre Immobilie wird beliehen und das Geld in Form eines bankgarantierten Schecks direkt an Sie ausgezahlt oder auf ein von Ihnen vorher bestimmtes Konto überwiesen. Diese Kreditart wird gerne gewählt, um vom aktuellen hohen Dollarkurs zu profitieren.
Ausschlaggebend ist neben diesen allgemeinen Kreditformen auch, WER den Kredit aufnimmt. Denn das kann immense Auswirkungen auf die Konditionen des Kredites haben:1. Private Title: Kreditnehmer ist eine Privatperson. In diesem Zusammenhang sind die besten Konditionen und die höchsten Beleihungen möglich
2. Corporate Title: Sie nehmen den Kredit im Namen einer Corporation auf. Dies kann ggf. zu höheren Zinsen und einer niedrigeren Beleihungen führen. Schwierig wird es, wenn es sich bei der Corporation um eine Offshore Corporation handelt.
3. Investment Property: Das ist nicht zu verwechseln mit Investmentprojekten wie Mehrfamilienhäusern oder Firmengebäuden. Wenn Sie in Florida in der gleichen Stadt zwei Immobilien finanzieren, können Sie die erste Immobilie als Zweitwohnsitz deklarieren. Die zweite Immobilie jedoch gilt als Investment, unabhängig davon, welchen Nutzen Sie ihr tatsächlich zuschreiben. Die Konditionen bei Investments sind bei weitem nicht so attraktiv wie bei einem Erst- oder Zweitwohnsitz.
Dies sind nur wenige von vielen Punkten und Informationen, die Sie kennen sollten. Bei einer Finanzierung in Florida gilt es, die möglichen Optionen unterscheiden zu können und die richtige zu wählen. Achten Sie darauf, dass Sie sich von einem kompetenten Fachmann beraten lassen. Die Beratung ist immer kostenlos. Die Verluste, die Sie damit vermeiden, wären kostspielig.
...... an die Sie sich in Florida aber gewöhnen sollten - wenn es um eine Finanzierung geht. Sollten Sie bereits eine Immobilie in den USA finanziert haben, dann wissen Sie: Die Laufzeit von Krediten beträgt in der Regel 30 Jahre. Das scheint auf den ersten Blick viel zu lang. Wer möchte sich schon 360 Monate lang mit einer Grundschuld befassen, die er für ein Ferienhaus aufgenommen hat? Kaum jemand. Das ist auch nicht erforderlich, denn in den USA können Sie nahezu alle Finanzierungen - anders als in Europa - frühzeitig zurückführen, ohne Strafzinsen zahlen zu müssen. Die lange Laufzeit und die Möglichkeit, jederzeit rückführen zu können - das sind nur zwei von vielen praktischen Features, die es im amerikanischen Kreditwesen gibt.
Die lange Laufzeit von 30 Jahren können Sie tatsächlich zu ihrem Vorteil nutzen. Sie sagt lediglich aus, wie lange Sie den Kredit maximal beanspruchen können. Das hat zur Folge, dass Ihre monatlichen Belastungen ausgesprochen niedrig sind. Beispiel: Bei einer Kreditsumme von $ 100,000.00 und einem Zinssatz von 7.0% zahlen Sie monatlich $ 665.30 an Zins UND Tilgung! Mit überschaubaren monatlichen Belastungen erhalten Sie sich Ihre Liquidität und können sich dennoch eine Immobilie im Sunshine-State leisten.
Ihre finanzielle Flexibilität bewahren Sie sich mit der Option der frühzeitigen Rückführung: Sie können die meisten Kredite zu jeder Zeit vollständig ablösen ohne Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen. Dies ist besonders wichtig, wenn der Dollar sehr hoch steht wie im Augenblick. Sie wählen ganz einfach individuell den Zeitpunkt, wann Sie Dollar in die USA überweisen wollen - zu einem günstigeren Kurs - und lösen den Kredit dann ab. Oder Sie tilgen in zusätzlichen Intervallen, wenn Gelder auf Ihren anderen Konten frei werden oder Sie selbst Zahlungen erwarten. Nur sehr wenige Kreditprogramme sehen eine Vorfälligkeitsentschädigung vor (die mit 2-3% immer noch sehr niedrig liegt).
Was Sie zum weiteren Verständnis amerikanischer Kreditmodelle noch kennen sollten, sind die verschiedenen Zinsbindungen, die Sie wählen können. Üblicherweise bieten Banken Zinsbindungen für 1, 3, 5, 15 und 30 Jahre an. Selbstverständlich gibt es noch wesentlich mehr Programme (monatliche Zinsbindung, Balloons, etc.). Sie alle hier aufzuzählen, ginge allerdings zu weit.
Die 15jährige Zinsbindung sieht auch eine ebensolche Laufzeit vor, der Zins bleibt für 15 Jahre konstant. Selbiges gilt für den 30jährigen Festzins. Somit weiß der Kreditnehmer genau, in welcher Höhe sich die Kreditzahlungen während der gesamten Laufzeit bewegen werden, und kann genau disponieren. In der Realität zeigt es sich, dass europäische Kreditnehmer diese beiden Modelle nur in Zeiten mit extrem niedrigem Zinsniveau wählen. Die meisten Immobilienkäufer planen, innerhalb der nächsten Jahre frühzeitig zu tilgen.
Mit zu den favorisierten Kreditprogrammen der Europäer zählen der sogenannte "3 year ARM" und "5 year ARM" (ARM steht für Adjustable Rate Mortage - Hypothek mit variablem Zins). Beide Kredite verfügen über eine 30 jährige Laufzeit und können jederzeit zurückgeführt werden (s.o.). Die Zinsen sind dennoch für die ersten 3 bzw. 5 Jahre fixiert. Damit weiß der Kreditnehmer genau, welche Zahlungen ihn in den nächsten Jahren erwarten. Mit Ablauf der Zinsbindung kann sich der Zinssatz dann einmal jährlich anpassen. Die Anpassung entspricht dem jeweils aktuellen Zinsniveau.
Um den Kreditnehmer bei Zinsschwankungen aber vor überraschendem Anstieg der Zinsen zu schützen, gibt es sogenannte "Caps". Caps sind zum Schutz des Kreditnehmers gedacht und limitieren den Umfang, innerhalb dessen sich die Zinsen nach oben bewegen können. Übliche Caps beim 3 oder 5 year ARM sind 2/5. Das bedeutet, dass nach Ablauf der ersten Zinsbindung die Zinsen um maximal 2 Prozent nach oben steigen können (selbstverständlich können sich Zinsen auch entsprechend nach unten anspassen). Während der gesamten Laufzeit können die Zinsen nicht mehr als insgesamt 5 Prozent steigen, unabhängig davon, wie sich der Markt entwickelt. Damit bleibt das Risiko für den Kreditnehmer überschaubar.
Ähnlich verhält es sich mit dem "1 yr ARM". Er passt sich alle 12 Monate an. Auch er sieht Caps vor, meistens einen 2/6 Cap. Dieses Kreditmodell sei nur in zwei Fällen empfohlen: Wenn der Kreditnehmer kurzzeitig finanzieren will, wie bei einer Zwischenfinanzierung. Oder wenn der Kunde größere Zwischentilgungen leisten will, um die laufenden Raten zu senken. Bei einem 1 year ARM sollten Sie wissen: Hier geben Banken oftmals sehr attraktive Zinsen, die sie unabhängig festlegen, die "Start Rates". Nach der ersten Zinsanpassung jedoch gilt: Zinssatz = Index + Marge. Der Zins schnellt nach der ersten Anpassung nach oben und bewegt sich damit realistischer am Markt. Meistens erfolgt diese Anpassung über die vollen möglichen 2 Prozent. Nicht selten folgt eine zweite Zinserhöhung nach weiteren 12 Monaten, bis der Zins ein realistisches Niveau erreicht hat.
Diese und noch viel mehr Punkte gilt es zu kennen, wenn Sie in Florida finanzieren möchten. Es geht nicht nur darum, dass Sie Ihr Traumhaus gefunden haben. Es gilt auch darum, in finanziellen Angelegenheiten kluge Entscheidungen zu treffen. Diese sind nur möglich, wenn Sie ausgiebig Informationen sammeln, diese zusammentragen und auswerten. Leider gibt es vielfach selbst ernannte Experten, die nur selektiv Informationen weiterleiten. Fragen Sie deshalb stets genau nach und lassen Sie sich Ihre Möglichkeiten detailliert erklären. Dann können Sie Ihre Ferienimmobilie in Florida später umso mehr genießen.
Kredit in Florida? Das wollen US-Banken von Ihnen wissen: ...
Können Sie sich vorstellen, dass ein Amerikaner während seines Europa-Urlaubes Gefallen an einem kleinen Ferienhaus in Bayern oder in der Lüneburger Heide findet? Er geht zu einer deutschen Bank, beantwortet dort einige Fragen, und basierend auf seiner zwar gutgemeinten Selbstauskunft aber dennoch sehr übersichtlichen Informationen, erhält der eine Zusage... - Schwerlich denkbar, meinen Sie nicht auch? Nun, in die andere Richtung funktionert es schon eher...
Seit Jahren berichten wir im Florida Journal über alle Möglichkeiten und Unterschiede des amerikanischen Bankensystem. Jetzt haben auch Sie sich für eine Ferienimmobilie in den USA entschieden und möchten finanzieren. Sie sind aber etwas unsicher, was mit einer möglichen Kreditaufnahme eigentlich auf Sie zukommt...? - Wahrscheinlich viel weniger Stress und Aufregung, als Sie vermuten. Wir sagen Ihnen, was amerikanische Banken in einem Kreditantrag alles von Ihnen erfragen:
1. Allgemeine Angaben:
Wer erwirbt die Immobilie? Eine Privatperson? Mehrere Privatpersonen? Oder eine Firma (Florida Corporation)? Theoretisch macht dies keinen Unterschied für die weitere Kreditbearbeitung: Solange Sie planen, die Immobilie als Zweitwohnsitz zu nutzen, auch bei Vermietung, können Sie hier bis zu 80% beleihen.
2. Angaben zur Person:
Name, Adresse, Alter und Telefonnummer des Kreditnehmers? Seit wann leben Sie unter der angegebenen Adresse? Wohnen Sie zur Miete oder sind Sie Eigentümer? Wenn Sie innerhalb der vergangenen zwei Jahre umgezogen sind, wird man Sie auch nach Ihrer vorherigen Adresse fragen.
3. Angaben zu Ihrem Arbeitsverhältnis:
Arbeitgeber, Position und Beschäftigungsdauer bzw. seit wann sind Sie in Ihrer derzeitigen Branche tätig? Wenn Sie innerhalb der vergangenen zwei Jahre den Arbeitgeber gewechselt haben, bzw. weniger als zwei Jahre selbständig sind, wird man Sie nach Ihrem vorherigen Arbeitsverhältnis fragen.
4. Angaben zu monatlichen Einkünften und Ausgaben:
In welcher Höhe belaufen sich Ihre monatlichen Bruttoeinkünfte? Wieviel zahlen Sie monatlich an Miete, bzw. wie hoch sind ca. Ihre monatlichen Ausgaben an Grundsteuer und Versicherung für Ihre Immobilie? Hier gibt es festgesetzte Kennziffern, die bestimmen, in welchem Verhältnis Einnahmen und Ausgaben sich bewegen sollten.
5. Vermögen und Verbindlichkeiten:
Haben Sie bereits eine Anzahlung für Ihr Objekt in Florida geleistet? In welcher Höhe? Bei welchen Banken haben Sie Konten? Was sind die ungefähren Kontostände? Haben Sie Verbindlichkeiten? Bei Selbständigkeit: Was ist der ungefähre Wert Ihres Unternehmens (grob geschätzt)? Wenn Sie bereits eine Wohnimmobilie besitzen: Wie hoch ist der ungefähre Wert, wie hoch die eventuell bestehende Hypothek? Sollten Sie in den USA Verbindlichkeiten / Hypotheken laufen haben, wird die neue Bank sich von der finanzierenden Bank bestätigen lassen, ob bisher alle Raten pünktlich bezahlt wurden. Wichtig: Bei einem sogenannten No-Doc-Loan werden diese Angaben zwar erfragt, müssen aber nicht belegt oder nachgewiesen werden. Ein No-Doc-Loan ist bis zu 70% Beleihung erhältlich.
6. Angaben zu Ihrer Kreditwürdigkeit:
Hier erfragt man unter anderem, ob Sie innerhalb der verganenen 7 Jahre Konkurs anmelden mussten, Sie für fremde Kredite bürgen, US-Bürger sind, irgendwelche gerichtlichen Beschlüsse gegen Sie vorliegen, etc. Diese Fragen sind mit Ja oder Nein zu beantworten.
Sie sehen: Die Anzahl der Fragen und zu erteilenden Auskünfte ist tatsächlich übersichtlicher als erwartet. Nun hängt es ganz davon ab, mit welcher Bank Sie finanzieren und ob diese, zusätzlich zu den oben gemachten Auskünften, noch Nachweise von Ihnen wünscht. Dies teilt man Ihnen zu Beginn der Finanzierungsanfrage mit.
Handelt es sich um ein voll dokumentarisiertes Darlehen handelt, wird man von Ihnen maximal einen formlosen Einkommensnachweis verlangen (optimal: kurzes Bestätigungsschreiben vom Steuerberater), maximal drei formlose Referenzschreiben und einen Eigenkapitalnachweis, diesen ebenfalls formlos.
Bei einem bereits oben erwähnten No-Doc-Loan werden Sie keinerlei Nachweise erbringen müssen, bestenfalls eine Kopie Ihres Reisepasses für die Kontoeröffnung.Nun gilt es natürlich, sich bezüglich möglicher Kreditmodelle richtig zu informieren. Die Beratung, die einer Finanzierungsanfrage vorausgeht, sollte grundsätzlich kostenlos sein. Nutzen Sie diesen Umstand also für sich, und holen Sie sich sämtliche Informationen vorab ein. Schließlich ist Information das Wichtigste, wenn es um Ihr Investment in Florida, und damit auch um Ihr Geld geht.
Was Sie schon immer über Baufinanzierungen wissen wollten ...
Das Wichtigste, was einer Investition in Florida vorausgehen sollte, ist das sorgfältige Zusammenstellen von Informationen. Besonders Erstkäufer sollten sich ausführlich mit der Thematik beschäftigen, da für Immobilienkauf, Steuern, Recht, Finanzierungen, Versicherungen, etc. in den USA andere Vorschriften und juristische Grundlagen als beispielsweise in Deutschland und in der Schweiz gelten. Informieren Sie sich also bei den entsprechenden Anbietern der diversen Dienstleistungen und sondieren Sie genauestens aus, mit wem Sie arbeiten. Es ist auffällig, wie sehr der Informationsstand von Erstinvestoren differiert und sich damit notwendigerweise auch die gemachten Erfahrungen von einander unterscheiden.
Im Augenblick ist es eine wahre Flut an Kunden und Fragen, die in Florida über Makler, Bauunternehmen, Anwälte, Steuerberater, Banken und Mortgage Broker hereinbricht. Der Euro steht günstig, die Zinsen befinden sich in einem Rekordtief. Investieren war schon lange nicht mehr so sensationell günstig wie jetzt! Selbst Florida-Urlauber, die sich ursprünglich überhaupt nicht mit dem Gedanken getragen haben, sich eine Ferienimmobilie in Florida zuzulegen, kaufen zur Zeit. Wahrscheinlich gäbe es noch wesentlich mehr Käufer, wenn alle wüssten, wie einfach und günstig ein Investment mit der richtigen und professionellen Beratung sein kann!
Als Ausländer können Sie bis zu 80% einer Immobilie finanzieren. Mit Stand Mai 2003 liegen Sie bei einer dreijährigen Zinsbindung zwischen 3.50% und 4.00%. Doch Kredite werden nicht nur von lokalen Banken zur Verfügung gestellt. Mittlerweile sind es Kreditinstitute in den gesamten USA, die in attraktiven Staaten wie Florida Mittel für ausländische Investoren anbieten. Besonders für Europäer, die in Florida kaufen oder auch refinanzieren, bietet sich somit im Augenblick die ausgezeichnete Chance, zwischen den anbietenden Instituten und Konditionen auswählen zu können.
Etwas anders stellt es sich für die Europäer dar, die in Florida bauen wollen. Baufinanzierungen unterscheiden sich in einigen Punkten von den Programmen für Kauf und Refinanzierung. In fast allen Fällen werden diese Baufinanzierungen nämlich von lokalen Banken vorgenommen. Das hat verschiedene Gründe. Die beiden wichtigsten Gründe sind einmal die überwachung und Inspektion des Neubaus: Während der Bauphase schickt die Bank einen Inspektor auf die Baustelle, der sich vom tatsächlichen Baufortschritt überzeugt und die geleisteten Arbeiten anhand der vertraglichen Vereinbarungen überprüft. Erst bei erfolgter Bestätigung des Inspektors, dass alle Arbeiten wie im Vertrag vereinbart auch tatsächlich geleistet wurden, gibt die finanzierende Bank grünes Licht für die nächste Auszahlung an die Baufirma. Das ist nicht nur praktisch, sondern auch äußerst wichtig für den europäischen Kunden, der nicht ständig vor Ort sein kann: Er hat durch die Inspektionen der Bank die Garantie, dass alles wie im Vertrag vereinbart geleistet und nur das bezahlt wird, was auch tatsächlich erledigt wurde. Der zweite Grund, weshalb fast ausschließlich lokale Banken bei Neubauten finanzieren, ist die genaue Prüfung des Bauunternehmens. Bei einer Baufinanzierung wird nämlich nicht nur der Kreditnehmer, sondern auch die Baufirma auf Zahlungsfähigkeit und -willen geprüft. Das ist fuer Banken vor Ort einfacher. Auf diese Weise will die Bank das bestehende Ausfallrisiko weitestgehend minimieren.
Ein Neubau ist zwar ein Neubau. Aber die Finanzierung eines solchen ist nicht notwendigerweise gleich eine Baufinanzierung. Welche Unterschiede und Optionen gibt es hier?
Szenario I, die klassische Baufinanzierung: Sie zeichnet sich u.a. durch o.g. Eigenschaften aus. In der Regel sind es lokale oder regionale Banken, die klassische Baufinanzierungen anbieten. Der Kunde ist in den meisten Fällen bereits Eigentümer eines Grundstücks (oder erwirbt es im Zuge des Neubaus) und schließt einen Bauvertrag mit einem Unternehmen seiner Wahl ab. In diesem Vertrag sind u.a. auch die verschiedenen Bauphasen und die damit verbundenen Zahlungsmodalitäten schriftlich fixiert. Vor Baubeginn wird eine Anzahlung fällig, damit das Unternehmen mit dem Vorbereiten der Pläne etc. beginnen kann. Die Zahlungen der folgenden Bauabschnitte sind vom eigentlichen Baufortschritt abhängig und werden immer erst nach erfolgter Inspektion durch die Bank geleistet (s.o.). Der Kunde zahlt keine Bereitstellungszinsen. Dadurch sind die Kreditzahlungen an die Bank während der Bauphase anfangs sehr niedrig und steigen langsam mit Baufortschritt (reine Zinszahlungen, während der Bauphase wird nicht getilgt!). Die letzte Zahlung an die Baufirma erfolgt nach finaler Inspektion, zu der auch der Kunde anwesend sein sollte, um das Haus vor der übernahme zu besichtigen und mögliche letzte Ausbesserungsarbeiten mit dem Bauunternehmer zu besprechen.
Bei einer klassischen Baufinanzierung wird nicht nur der Kreditnehmer von der finanzierenden Bank geprüft. Auch die Baufirma wird geprüft, um die Möglichkeit eines Ausfalls weitestgehend auszuschalten. Dazu muss das Bauunternehmen der Bank u.a. GuVs, Financial Statements, Referenzen und mehr vorlegen. Wenn Baufirmen mit besagten Banken viel oder regelmäßig zusammenarbeiten, werden sie auf entsprechenden "Approved Builder"-Listen bei den Kreditinstituten geführt.
Spricht man von einer klassischen Baufinanzierung, meint man im amerikanischen ein sog. "Construction/Perm-Loan". "Perm" steht hier für "permanent", d.h. die Baufinanzierung wird bei Baufertigstellung durch ein "Mini"-Closing automatisch von einer Endfinanzierung abgelöst. Mit dem Mini-Closing beginnt die Endfinanzierung, erst ab diesem Zeitpunkt belaufen sich die monatlichen Leistungen auf einen gleichbleibenden Betrag (Zins und Tilgung, Annuitätendarlehen), der per Lastschrift vom Konto des Kreditnehmers eingezogen wird.
TIP: Beantragen Sie die Finanzierung unbedingt vor Baubeginn!! Eine Baufinanzierung während oder nach bereits aufgenommenen Bautätigkeiten zu beantragen, ist ein sehr kompliziertes und zeitraubendes Unterfangen. So müssten u.a. die Bautätigkeiten unterbrochen und sogenannte "Lien Waiver" aller am Bau beteiligten Dienstleister und Lieferanten eingeholt werden. Wenn also auch nur die kleinste Möglichkeit besteht, dass Sie eine Baufinanzierung in Anspruch nehmen werden, sollten Sie sich noch vor Aufnahme der Bautätigkeiten um eine schriftliche Kreditzusage (Commitment) bemühen.
Szenario II, die Baufinanzierung als Zwischenfinanzierung: Von dieser Finanzierungsform wird eher selten Gebrauch gemacht, z.B. wenn die Endfinanzierung durch eine andere Bank vorgenommen wird als die Finanzierung der Bauphase. Diese Zwischenfinanzierung endet mit der letzten Auszahlung an die Baufirma zur Baufertigstellung. Auch hier erfolgt die Auszahlung gemäß den vertraglich vereinbarten Bauabschnitten. Bereitstellungszinsen werden nicht erhoben, es fallen lediglich Zinsen für den jeweils ausgezahlten Betrag an.
TIP: Wenn Sie sich für diese seltene Finanzierungsart entscheiden, sollte noch vor Baubeginn die Bereitstellung des Kapitals bei Baufertigstellung gewährleistet sein. Wenn Sie das Kapital dann nicht aus eigenen Mitteln bestreiten, sollten Sie bereits über eine schriftliche Finanzierungszusage des endfinanzierenden Instituts verfügen.
Szenario III, Haus bereits im Bau: Ein Bauunternehmer, Makler oder Privatmann baut zur Zeit ein Haus, das in den nächsten Wochen fertiggestellt werden wird. Sie möchten die Immobilie zur Baufertigstellung übernehmen. Dies ist eigentlich ein klassischer Kaufkredit. Sie beantragen eine Finanzierung. Die Immobilie wird von einem staatlich geprüften und lizenzierten Schätzer geprüft, der aktuelle Marktwert basierend auf dem bereits vorhandenen Bau und den Bauplänen ermittelt. Mögliche finanzierende Banken sind auch Institute außerhalb Floridas. Auszahlung des Kredites erfolgt zur Eigentumsübertragung bei Baufertigstellung.
TIP: Achten Sie darauf, für wann genau die Baufertigstellung geplant ist. Schriftliche Kreditzusagen seitens der Banken gelten nur für kurze Zeit, z.B. 30 Tage.
Szenario IV, Bau nach Model Home oder innerhalb einer Community: Sie verfügen noch über kein Grundstück und haben sich in verschiedenen Model Homes oder auch Wohnanlagen nach einem geeigneten Häusertyp umgesehen und dann entschieden. Sie wählen nicht nur das entsprechende Modell des Hauses, sondern auch Grundstück, Pool, die gesamte Innenausstattung, Farben, Materialien etc. aus und können somit von Anfang an das Haus Ihren individuellen Vorstellungen und Wünschen entsprechend gestalten. Das Haus wird bei Fertigstellung in Ihr Eigentum übergehen. Auch dann ist erst das Eigen- bzw. bei einer Finanzierung das Fremdkapital fällig. Hier wird die Baufirma eine erste Anzahlung bei Vertragsunterzeichnung verlagen, eine weitere wird i.d.R. nach 30 Tagen fällig. Den Bau führt die Baufirma auf eigene Kasse (bzw. mit ihrer Hausbank) durch. Sie beantragen eine klassische Kauffinanzierung. Der Kredit wird bei Baufertigstellung und simultaner Eigentumsübertragung ausgezahlt.
TIP: Beantragen Sie die Finanzierung bei Vertragsunterzeichnung. Bei einer sog. "Finance Contingency" (s.u.) wissen Sie so noch vor Baubeginn, ob Sie bei Baufertigstellung eine Finanzierung erhalten werden und können entsprechend disponieren. Das schützt Sie vor Eventualitäten und erspart Ihnen möglichen Stress bei der späteren Kapitalbeschaffung.
Szenario V, überschreibung des Grundstücks, Bau auf Rechnung des Bauunternehmens: Sie sind bereits stolzer Eigentümer eines Grundstücks in Florida. Jetzt haben Sie sich auch dazu entschlossen, das Grundstück zu bebauen. Sie haben mit verschiedenen Bauunternehmern gesprochen und sich für eine Firma entschieden. Damit sind eigentlich alle Grundvoraussetzungen für eine klassische Baufinanzierung gegeben. Was aber, wenn sich Ihr Grundstück in einer Gegend Floridas befindet, in der es keine lokalen Banken (s.o.) gibt, die Europäer finanzieren wollen? Oder Sie möchten partout ein sogenanntes "No-Doc-Loan" beantragen, d.h. eine Finanzierung ohne Nachweise? Diese gibt es bislang nur für Kauf und Refinanzierung, nicht aber für Neubauten... Oder für Sie kommt nur ein 30jähriger Festzins in Frage, den keiner der lokalen Banken anbietet, dafür aber eine Bank in Miami. Aber ausgerechnet diese Bank offeriert keine Baudarlehen? Sie möchten kein weiteres Eigenkapital als das sich in Ihrem Eigentum befindliche Grundstück mit einbringen? Auch hier gibt es eine Möglichkeit: Sie übertragen das Grundstück auf das Bauunternehmen. Die Baufirma erstellt dann auf eigene Kosten einen Neubau auf dem Grundstück und Sie kaufen nach Baufertigstellung das gesamte Objekt zu vorher fest vereinbarten Konditionen mit einem einfachen Kaufkredit zurück. Dieses Modell wird nicht allzu oft praktiziert, ist aber dennoch unter den sich anbietenden Alternativen die günstigste.
TIP: Lassen Sie den Kaufvertrag vorab von einem Anwalt prüfen. Den Antrag für die später erfolgende Finanzierung des Rückkaufs sollten Sie vorab schon stellen, um sicherzustellen, dass Sie sich problemlos für einen Kredit qualifizieren.
Allgemein ist zu allen oben genannten Szenarien hinzuzufügen, dass Sie bei Bau- oder Kaufvertragsabschluss allgemein auf die sogenannte "Finance Contingency" (Finanzierungsklausel) achten sollten. Wenn im Vertrag in der eigens dafür vorgesehenen Klausel erwähnt wird, dass Sie zu finanzieren beabsichtigen und die Finanzierung damit einen essenziellen Bestandteil des Vertrages darstellt, können Sie bei eventuell auftretenden Finanzierungsschwierigkeiten innerhalb der hierfür vorgesehenen Fristen schadlos vom Vertrag zurücktreten und erhalten Ihre Anzahlung zurück.
Dies sind nur einige der Dinge, die Sie wissen sollten, wenn Sie sich zum Bau oder Kauf eines Neubaus entschlossen haben. Weitere Informationen erhalten Sie unverbindlich bei Ihrer Bank oder Ihrem Mortgage Broker, die Sie gerne umfassend und kostenlos zu diesem Thema und Ihren Möglichkeiten in Florida beraten.
"Was? So hoch? Ich dachte, die Zinsen seien gefallen!" Mein Kunde sieht mich etwas überrascht an. So weit hat er recht: Die Zinsen in den USA sind in der Tat gefallen und befinden sich in einem Rekordtief. Schon lange waren Kredite nicht mehr so günstig wie zur Zeit. Aus diesem Grund finanzieren im Augenblick nicht nur die meisten Immobilienkäufer. Eigentlich jeder, der in den USA in den vergangenen Jahren eine Finanzierung abgeschlossen hat, refinanziert jetzt und profitiert von den sensationellen Konditionen.
Banken, Mortgage Broker, Schätzer, Title Insurance Agenturen, Anwälte...: Alle, die auch nur peripher mit Kapitalbeschaffung und Immobilien zu tun haben, rotieren und arbeiten doppelte Schicht. Die Tatsache, dass zeitlich alles mit der Hochsaison in Florida zusammenfällt, peitscht das Geschäft geradezu an.
Zurück zu meinem Kunden. Sein Urlaub war gefüllt mit Besichtigungen, Maklergesprächen, Kalkulationen, Telefonaten und wieder Besichtigungen. Zwischendrin fand er auch die Zeit, zwei oder drei Banken zu besuchen und sich deren Hypothekenzinsen in die Hand drücken zu lassen. Heute morgen hat er mit seinem Makler ein Grundstück gefunden. Nun muss auch die Finanzierung in Angriff genommen werden.
Ich fertige ihm, wie in Beratungsgesprächen üblich, eine unverbindliche Kalkulation an, das sogenannte Good Faith Estimate. Dieses beinhaltet die einmaligen Kreditbeschaffungskosten (Closing Costs), die zukünftigen monatlichen Raten sowie das noch zu erbringende Eigenkapital. Und selbstverständlich die Konditionen. Als ich ihm für die Grundstücksfinanzierung 6,5% quote, stutzt er. "Wirklich so hoch? Ich hatte vier bis fünf Prozent erwartet." Diese Reaktion habe ich wiederum erwartet: Ich erkläre ihm den "kleinen Unterschied".
Richtig, die Zinsen für Kredite in Florida liegen zur Zeit - je nach Zinsbindung - im drei bis fünf Prozentbereich. (Noch vor einigen Monaten lagen sie bis zu zwei Prozent höher!!) Was an Konditionen aber für Häuser, Wohnungen und Neubauten gilt, hat für Grundstücke nicht automatisch auch Gültigkeit.
Grundstücke werden von Banken gesondert behandelt. Warum? Kreditinstitute handeln auf dem Zweitmarkt mit Hypotheken für Häuser und Wohnungen, d.h. kaufen und verkaufen diese gebündelt untereinander, um sich zu refinanzieren. Grundstückskredite bleiben dagegen immer im Portfolio einer Bank. Die Konditionen kann das Kreditinstitut damit individuell festlegen. Um sich entsprechend abzusichern, gehen Banken beispielsweie in der Beleihung der Grundstücke nicht so hoch wie bei Wohnimmobilien. Ein weiterer kleiner Unterschied ist die Laufzeit: Wozu kauft man ein Grundstück? Entweder, um zu spekulieren und es nach einiger Zeit wieder gewinnbringend zu veräußern. Oder, um es später einmal zu bebauen. Aus diesem Grunde beschränken sich die Laufzeiten der meisten Grundstückskredite auf 1-5 Jahre.
Dank der zahlreichen Expertenberichte im Florida Journal in den vergangenen zehn Jahren ist der Informationsstand der europäischen Investoren hinsichtlich Immobilienkauf, Rechtsprechung, steuerlichen Regelungen und Finanzierung um ein Vielfaches gestiegen. Für mögliche Neuerungen und spezielle Szenarien empfehlen wir Ihnen dennoch, mit den betreffenden Fachleuten Rücksprache zu halten.
Die Zeichen der Zeit erkannt ...
Erinnern Sie sich? Noch vor zehn Jahren war es beinahe unmöglich, als Europäer in Florida eine Finanzierung zu erhalten. Wenn es gelang, glich der gesamte Prozess eher einem Spießrutenlauf denn einem Bankgeschäft. Als Nachweise mussten neben BWAs und internationalen Kreditauskünften auch aktuelle Steuererklärungen, Depotauszüge und sonstige Dokumente vorgelegt werden. Und selbst das war noch keine Garantie für eine reibungslose Abwicklung einer Finanzierungsanfrage. Oftmals dauerte die Bearbeitung 2-3 Monate und Konditionen waren nicht wettbewerbsfähig. Die Folge: Wenn möglich, finanzierte man zuhause in Deutschland, Österreich, Schweiz.
In den letzten Jahren hat sich Vieles im US-Kreditgeschäft verändert: Die Banken haben das Potential des europäischen Marktes erkannt und sich entsprechend darauf eingestellt. Noch immer sind die Konditionen, die ausländische Investoren in Florida erhalten, nicht mit den Konditionen für US-Staatsbürger vergleichbar. Dennoch: Vor allem die großen Banken in den USA stellen sich auf die steigenden Nachfrage aus Europa ein. Sie stellen Kredite zur Verfügung, die über kleinere Banken oder Mortgage Broker vor Ort angeboten und vermittelt werden.
Anders nämlich als in Europa üblich, refinanzieren sich die meisten US-Banken am Zweitmarkt. Sie bieten Kapitalsuchenden Kredite zu bestimmten Konditionen an, halten den Kredit für 1-2 Jahre im eigenen Portfolio und verkaufen diesen dann "en block" an die großen Banken in Miami, Chicago, New York, Washington, etc weiter. Daher gibt es in den USA den Berufsstand der Mortgage Broker, der ein anderes Standing im Finanzgeschäft hat als beispielsweise die Kreditvermittler in Europa. Mortgage Broker bieten letztlich einen vergleichbaren Service, den auch lokale Banken anbieten. Aber mit einem entscheidenden Vorteil: Sie haben in fast allen Fällen ein größeres Portfolio an Kreditgebern aufgebaut.
Im Auftrag des kreditsuchenden Kunden vergleichen Mortgage Broker neben gängigen Kreditmodellen die Konditionen, Laufzeiten, Zinsbindungsfristen und auch die zu erbringende Dokumentation der Banken am Markt. Dabei beschränken sie sich nicht auf die Banken am Ort oder im Staat Florida, sondern können aus einem Angebot an Banken aus den gesamten USA wählen.
Neben den Konditionen ist auch die Frage nach den zu erbringenden Nachweisen für den Kreditnehmer ein nicht zu vernachlässigender Punkt: Was nutzen die besten Konditionen, wenn die erforderliche Dokumentation partout nicht realisierbar ist? - Sie wollen Ihre Immobilie in Florida finanzieren? Stellen Sie Ihre Hausbank auf die Probe! Man bietet Ihnen die gleichen Konditionen wie auch amerikanischen Kreditnehmern an? Die Dokumentation ist - wenn überhaupt - nur mit großem Aufwand zu beschaffen? Dann sollten Sie Ihre Kreditanfrage bei dem entsprechenden Institut neu überdenken. Die Wahrscheinlichkeit ist sehr hoch, dass man mit der Finanzierung von ausländischen Investoren nicht vertraut ist. Nicht selten ist wochenlange, wenn nicht mehrmonatige Bearbeitungszeit mit anschließender Absage die Folge. Frustration, Zeit und Nerven können Sie sich von vornherein sparen.
Banken und Mortgage Broker sollten wissen, wo welche Kreditinstitute welche attraktiven Programme für Ausländer anbieten. Die übliche Bearbeitungszeit von der Kreditanfrage bis zur Auszahlung beträgt in der Regel 4-6 Wochen, in der Hochsaison eventuell etwas länger. Die maximale von Ihnen zu erbringende Dokumentation sollte sich auf ein Schreiben des Steuerberaters, ein Referenzschreiben und einen formlosen Eigenkapitalnachweis beschränken (bei einer 80%igen Finanzierung). Bei einer Finanzierung bis zu 70% kann auf Nachweise sogar gänzlich verzichtet werden. Die Konditionen? Bei Redaktionsschluss lagen Sie im variablen Bereich zwischen 4.75 und 5.5%. Festzinsen für 15 bzw 30 Jahre im 6-7%-Bereich. Achten Sie auf alle Fälle darauf, für welche Frist die Ihnen angebotenen Zinsen gebunden sind. Zur Zeit befinden sich die Zinsen in den USA auf Niedrigstniveau, daher seien eine mittel- bis längerfristige Zinsbindung unbedingt empfohlen!
Wenn Sie schon seit längerer Zeit mit dem Gedanken spielen, in Florida zu finanzieren und sich auch in den vergangenen Monaten haben beraten lassen, empfiehlt sich ebenfalls eine erneute Rücksprache mit Ihrer Bank oder Ihrem Mortgage Broker. Rechtzeitig zum Beginn der Hochsaison (Winter 2002/2003) sind einige neue Programme für den europäischen Investor auf den Markt gekommen (z.B. Baufinanzierungen bis zu 80% Beleihung etc.).
Sowohl bei den Banken als auch bei den Mortgage Brokern ist die einer Finanzierung vorausgehende Beratung kostenlos und unverbindlich. Nutzen Sie diese Tatsache für sich, informieren Sie sich und lassen Sie sich alle auftretenden Fragen beantworten, bevor Sie den erstbesten Kreditvertrag unterschreiben.
Darum prüfe, wer sich lange bindet ...
Finanzierungen in Zeiten des Historischen Zinstiefs
Was genau kann ich als Europäer in Florida finanzieren? Empfiehlt sich für mich eher eine Finanzierung in Florida oder doch besser in Deutschland? Und: Wenn ich in Florida finanziere, welches Kreditmodell ist dann am besten für mich geeignet? Fragen, die Sie sich ausschließlich von einem Experten beantworten lassen sollten. Bei der Fülle der mittlerweile am Markt erhältlichen Kreditprogramme ist es bei weitem nicht mehr ausreichend, wenn ein Finanzspezialist "nur" deutschsprachig ist. Er sollte den Markt überblicken und Ihnen eine ausführliche, professionelle Beratung offerieren können, ohne auf einige wenige Modelle festgelegt zu sein.
Wie Sie in den vergangenen Monaten mitverfolgen konnten, befinden sich die Zinsen in den USA in einem Historischen Tief (zu Redaktionsschluss dieser Ausgabe). Doch nur anhand der Tatsache, dass die Zinsen so stark gefallen sind, sollten Sie keine Finanzierung beantragen. Für jeden Kunden, jedes Szenario, jede Immobilie können ganz unterschiedliche Kreditmodelle empfehlenswert sein. Da es um Ihr Geld geht, sollten Sie sorgfältig prüfen, welcher Kredit am ehesten Ihrer weiteren Finanzplanung entspricht.
Ein seriöser Finanzberater erkundigt sich bei Ihnen erst einmal überer Ihre weiteren Pläne und Engagements in Florida. Wie lange soll die Immobile gehalten werden? Wie lange planen Sie, den Kredit laufen zu lassen? Welche Dokumente können und wollen Sie erbringen? Erwarten Sie mittel- oder langfristig größere Zahlungseingänge, die einer vorzeitigen Rückführung dienen könnten? Bei einer Refinanzierung: In welchem Verhältnis stehen die Kapitalbeschaffungskosten zu möglichen Zinsersparnissen? Planen Sie noch, weitere Immobilien in Florida zu finanzieren? u.v.m.
Sie werden in einer Niedrigzinsphase, wie wir sie zur Zeit erleben, kaum eine Finanzierung mit monatlich variabler Verzinsung wählen. Hier empfiehlt sich, die sensationellen Konditionen so lange wie möglich zu sichern und den Zins weitestgehend festzuschreiben. Planen Sie, den Kredit für mindestens zehn Jahre voll in Anspruch zu nehmen, empfiehlt sich eine 15- oder 30jährige Zinsbindung. Aber Achtung: Wie wichtig ist Ihnen Ihre Liquidität in den nächsten Jahren? Zwar können Sie auch während einer 15- oder 30jährigen Zinsfestschreibung vorzeitig tilgen, ohne Strafzinsen zahlen zu müssen. Doch bei größeren Kapitalrückführungen wird Ihre monatliche Belastung an die Bank dadurch nicht automatisch sinken. Statt dessen verschiebt sich innerhalb einer stets gleichbleibenden monatlichen Rate der Zins-/Tilgungsanteil, die Restlaufzeit verkürzt sich. Was kaufmännisch zwar sinnvoll ist, weitet notwendigerweise nicht auch Ihren monatlichen finanziellen Spielraum aus. In fast allen Fällen gilt: Die monatliche Belastung passt sich ebenso oft an, wie auch der Zins. Wird z.B. bei einer fünfjährigen Zinsbindung im dritten Jahr ein größerer Posten an die Bank zurückgeführt, passt sich i.d.R. nach Ablauf des 60. Monats auch die monatliche Rate nach unten hin an.
Wie sieht es bei einer Refinanzierung aus? Der größte Teil der Immobilienbesitzer, die in den 90er Jahren finanziert haben, lösen derzeit ihren bestehenden, hochverzinsten Kredit durch eine Hypothek mit den derzeit weitaus attraktiveren Konditionen ab. Wenn auch Sie dies in Erwägung ziehen, sollten Sie auf zwei wichtige Punkte achten: Auf welchen Betrag belaufen sich die Kapitalbeschaffungskosten bei einer Refinanzierung? Wenn Sie durch die Ablösung zwar jährlich $ 2,500.00 sparen, mag das auf den ersten Blick durchaus sinnvoll erscheinen. Wenn aber die Kapitalbeschaffungskosten z.B. $ 7,000.00 betragen, verzerrt sich die Rentabilitätsrechnung sofort. Kalkulieren Sie hier sorgfältig, bzw. lassen Sie sich von Ihrem Finanzberater / Mortgage Broker detaillierte, konservative Beispielkalkulationen erstellen. Ein weiterer Knackpunkt: Ihre Kalkulation ergibt, dass sich die Kosten Ihrer Refinanzierung nach ca. 3,5 Jahren amortisiert haben. Das klingt auf den ersten Blick sehr gut, macht wiederum aber wenig Sinn, wenn das neue Kreditmodell eine erste Zinsanpassung nach drei Jahren vorsieht und der Zins dann wieder steigen kann.
So seien hier nur einige Punkte und Beispiele aus einer Vielzahl von möglichen Szenarien genannt, die Sie selbst schwerlich überblicken können. Ein professioneller, unabhängiger Finanzberater wird ein mögliches Finanzierungsprogramm stets auf Ihre individuelle Situation, Planung und Wünsche abstimmen, Ihnen Ihre einzelnen Optionen detailliert erläutern und Sie über alle Chancen, aber auch Risiken des jeweiligen Kreditmodells informieren. Nutzen Sie diese Möglichkeit, denn die Finanzberatung ist kostenfrei.